Guide de la Vente en Réméré
Guide pratique – Propriétaires en difficulté

Guide de la Vente en Réméré

La vente en réméré est une solution juridique prévue par le Code civil qui permet de vendre temporairement son bien tout en conservant un droit prioritaire pour le racheter dans un délai convenu. C’est un outil puissant pour éviter la saisie, apurer ses dettes et rebondir.

Éviter la saisie immobilière
Préserver son patrimoine
Récupérer son bien
Solution temporaire & stratégique

1. Qu’est-ce que la vente en réméré ?

Définition simple

La vente en réméré (ou vente avec faculté de rachat) est une vente immobilière dans laquelle le propriétaire cède son bien à un investisseur, tout en conservant une option prioritaire pour le racheter plus tard à un prix fixé dans l’acte.

Pendant la durée du réméré, l’ancien propriétaire peut continuer à occuper le bien (en versant une indemnité d’occupation) ou utiliser le temps pour restructurer ses finances et préparer le rachat.

Durée légale : en pratique, la faculté de rachat est souvent prévue sur une durée de 12 à 60 mois, selon les dossiers et les investisseurs.

Les acteurs clés

Une opération de réméré implique plusieurs intervenants :

  • Le vendeur : propriétaire en difficulté financière.
  • L’investisseur : personne physique ou société qui achète le bien.
  • Le notaire : sécurise l’acte de vente et la faculté de rachat.
  • Un intermédiaire spécialisé (facultatif) : structure le montage (organisme de réméré).
Propriétaire en difficulté
Investisseur
Notaire
Cabinet spécialisé

2. Dans quelles situations utiliser le réméré ?

Problèmes financiers

La vente en réméré est particulièrement adaptée lorsque :

  • Vous avez des retards de crédit ou de prêt travaux.
  • Vous recevez des mises en demeure ou un commandement de payer.
  • Vous risquez une saisie immobilière à court terme.
  • Votre activité professionnelle a connu une baisse temporaire.
Le réméré doit être anticipé avant la vente aux enchères. Plus on agit tôt, plus les conditions peuvent être favorables.
Rebond & projet

Le réméré peut aussi servir à :

  • Financer la fin de travaux sur un bien à fort potentiel locatif.
  • Consolider une trésorerie pour relancer une activité libérale ou commerciale.
  • Mettre en location des appartements pour générer les revenus du rachat.

Exemple : terminer 4 appartements à mettre en location pour financer à terme le rachat de la résidence principale.

3. Les grandes étapes d’une vente en réméré

Du premier contact au rachat du bien

1Analyse de la situation

Vous présentez votre situation à un cabinet spécialisé ou un investisseur : valeur du bien, dettes à solder, revenus actuels et futurs.

2Estimation du bien

Le bien est évalué (agence, expert, notaire). En général, le montant des dettes ne doit pas dépasser un certain pourcentage de la valeur (souvent 50–60 %).

3Montage de l’opération

Détermination du prix de vente, du prix de rachat, de la durée de la faculté de rachat et de l’indemnité d’occupation.

4Signature chez le notaire

L’acte de vente avec faculté de rachat est signé. Les dettes sont réglées et le surplus éventuel vous est reversé.

5Période d’occupation & préparation de la sortie

Vous occupez le bien (ou mettez en location) tout en versant l’indemnité d’occupation. Vous préparez la sortie : financement bancaire, revenus locatifs, vente d’un autre bien, etc.

6Rachat du bien

Avant la fin du délai, vous exercez votre faculté de rachat au prix convenu initialement. Le bien revient dans votre patrimoine (ou dans votre SCI).

4. Avantages et risques de la vente en réméré

Avantages pour le propriétaire

  • Éviter la saisie ou la vente aux enchères.
  • Apurer les dettes et assainir sa situation.
  • Conserver un droit prioritaire pour racheter son bien.
  • Continuer à occuper le bien (sous conditions).
  • Utiliser un projet (travaux, location) pour préparer le rachat.

Points de vigilance & risques

  • Coût global de l’opération (frais, indemnité d’occupation, prix de rachat).
  • Perte définitive du bien si vous ne pouvez pas le racheter dans les délais.
  • Nécessité de construire un plan de sortie réaliste.
  • Bien choisir les partenaires (sociétés sérieuses, notaire, conseil indépendant).
Le réméré n’est pas un crédit. C’est une vente. En cas de non-rachat, le bien devient définitivement la propriété de l’investisseur.

5. Documents généralement demandés pour un dossier de réméré

Check-list des pièces utiles

Sur le bien immobilier
  • Titre de propriété ou attestation notariée.
  • Dernier avis de taxe foncière.
  • Diagnostics techniques (si disponibles).
  • Photos du bien, descriptif, éventuels plans.
Sur les dettes et crédits
  • Tableau récapitulatif des dettes à solder.
  • Échéanciers de prêts (immobilier, travaux, conso).
  • Eventuelles mises en demeure / commandements de payer.
Sur votre situation financière
  • Pièce d’identité, livret de famille.
  • 3 derniers avis d’imposition.
  • 3 derniers relevés de comptes bancaires.
  • Bulletins de salaire ou attestations de revenus (activité libérale, BNC…).
  • Revenus locatifs existants (baux, quittances).
Si le bien est détenu via une SCI
  • Statuts de la SCI.
  • KBIS ou Avis SIRENE.
  • Répartition des parts et identité des associés.

Plus votre dossier est complet, plus l’étude est rapide et les conditions peuvent être négociées sereinement.

6. Exemple de cas pratique

Cas d’une résidence principale détenue via une SCI familiale

Contexte
Une propriétaire détient sa résidence principale via une SCI familiale. Le bien est estimé à 650 000 €. Un prêt de travaux de 100 000 € a été souscrit pour la création de 4 appartements à louer.

Suite à un chantier non terminé et à une baisse d’activité libérale, les échéances de prêt ne peuvent plus être honorées. La banque envisage des procédures pouvant mener à une saisie.

Objectif du réméré

  • Éviter la saisie de la résidence principale.
  • Solder le prêt en retard et les dettes urgentes.
  • Financer la fin des travaux pour les 4 appartements.
  • Mettre en location les appartements afin de générer les revenus nécessaires au rachat.

Une vente en réméré bien structurée permettrait de stabiliser la situation, de terminer le projet locatif et d’envisager un rachat du bien à moyen terme grâce aux nouveaux revenus.

7. Questions fréquentes sur la vente en réméré

La vente en réméré est-elle légale ?
Oui. Elle est prévue par le Code civil (vente avec faculté de rachat). L’opération est passée devant notaire, ce qui sécurise les droits de chaque partie.
Combien de temps ai-je pour racheter mon bien ?
La durée est fixée dans l’acte. En pratique, les opérations se situent souvent entre 12 et 60 mois. Au-delà du délai, si vous n’avez pas racheté, vous perdez définitivement le bien.
Puis-je rester dans le logement pendant le réméré ?
Oui, c’est souvent le cas. Vous restez occupant en versant une indemnité d’occupation définie au contrat. Dans certains montages, le bien peut aussi être mis en location pour générer des revenus.
Quelles sont les alternatives au réméré ?
Renégociation de crédit, regroupement de dettes, vente classique du bien, procédure avec un avocat en cas de litige bancaire, etc. Le réméré est à envisager lorsque ces solutions sont insuffisantes ou trop lentes.

8. Bien utiliser la vente en réméré

La vente en réméré est un outil de dernier recours, mais aussi une véritable opportunité de rebond pour les propriétaires surendettés ou temporairement fragilisés. Utilisée intelligemment, elle permet d’éviter la saisie, de sauver un patrimoine et de se donner le temps de reconstruire une situation saine.

La clé réside dans :

  • Un partenaire sérieux (cabinet spécialisé, investisseur, notaire).
  • Un plan de sortie clair : comment et quand racheter le bien.
  • Une analyse réaliste de vos capacités de revenus futurs.
Demander une étude de faisabilité Télécharger la check-list des documents Voir notre site web Prendre un RDV Rappel téléphonique

Ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. Avant toute décision, échangez avec un notaire et, si possible, avec un conseiller indépendant.