Vente d’un bien hors copropriété — Checklist & Étapes

Maisons individuelles, terrains ou bâtiments non soumis au régime de copropriété (France).

Progression

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1) Préparation de la vente

Documents à réunir

Titre de propriété (acte notarié). Obligatoire
Pièce d’identité et le cas échéant livret de famille.
Dernier avis de taxe foncière (répartition prorata temporis chez le notaire).
Dossier de diagnostics techniques (DDT) : DPE, amiante (si PC < 07/1997), plomb (avant 1949), termites (zones), gaz et électricité (>15 ans), ERP (risques), assainissement non collectif si non raccordé au tout-à-l’égout. Obligatoire
Relevé d’identité bancaire (RIB) pour le virement du prix le jour de l’acte.

Astuce : faites réaliser les diagnostics par un professionnel certifié avant la mise en vente. Leur validité varie (amiante illimitée si absence, DPE 10 ans, ERP ≤ 6 mois…).

2) Avant-contrat (promesse ou compromis de vente)

Sécuriser la transaction

Identité complète des parties (vendeur / acquéreur) et état civil.
Description précise du bien (adresse, surfaces, dépendances, servitudes éventuelles).
Prix de vente et modalités de paiement (dépôt de garantie, séquestre).
Annexes diagnostics (DDT) jointes et mention hors copropriété.
Conditions suspensives (ex. obtention de prêt par l’acquéreur, purge du droit de préemption éventuel).
Délai pour la signature de l’acte authentique (en général 2 à 3 mois).

Recommandation : signez l’avant-contrat chez un notaire pour sécuriser la rédaction, l’information précontractuelle et la conservation des fonds (séquestre).

3) Acte de vente définitif (acte authentique)

Transfert de propriété

Titre de propriété original + pièces d’identité à jour.
Attestations : non-hypothèque (demandée par le notaire), assainissement (ANC) ou raccordement au tout-à-l’égout.
DDT complet remis à l’acquéreur avant signature.
Coordonnées bancaires pour recevoir le prix net vendeur par virement.

Le notaire procède aux formalités de publicité foncière, au paiement des droits et taxes, et remet les clés le jour de la signature (sauf stipulation contraire).

4) Obligations après la vente

À ne pas oublier

Remise des clés et éventuels jeux de plans, codes, télécommandes, etc.
Fournir les factures / notices d’entretien (chaudière, PAC, piscine, PV, etc.).
Informer les impôts (taxe foncière) et traiter la plus-value si applicable.
Résilier / transférer les contrats (eau, électricité, internet, assurances).

Fiscalité : la plus-value immobilière (hors résidence principale) est calculée par le notaire. Conservez tous justificatifs de travaux pour les abattements.

5) Spécificités Guadeloupe & SCI

Local & juridique

A. Contexte Guadeloupe DOM

Bornage par géomètre-expert (fortement recommandé / parfois nécessaire selon contexte).
Purge du droit de préemption : Mairie et/ou SAFER si foncier agricole.
Certificat d’urbanisme opérationnel (CU) pour confirmer la constructibilité (valide 18 mois).
Vérification de l’indivision : accords de tous les indivisaires / régularisation préalable.
Vigilance TVA DOM (8,5 %) : terrain à bâtir / VEFA, sinon droits d’enregistrement.

Note fiscalité locale : frais & droits peuvent différer de la métropole. L’octroi de mer peut concerner des matériaux importés pour des projets de construction / revente. Valider l’incidence budgétaire avec le notaire.

B. Si l’acquéreur est une SCI

Statuts de la SCI (objet social couvrant acquisition/gestion/vente) + Kbis < 3 mois.
PV d’assemblée autorisant l’acquisition (si requis par les statuts) + pouvoirs.
Pièces d’identité des associés et RIB de la SCI.
Offre de prêt (si financement) acceptée par la banque (vérifier acceptation des SCI DOM).
Option fiscale : IR (transparente) ou IS (comptes & amortissements) — à figer avant l’acte.

Optimisations possibles : selon le projet (neuf, réhabilitation, locatif), étudier Pinel DOM, Girardin IS ou autres dispositifs. Faire valider par le notaire / conseil fiscal.

C. Récap adapté (Guadeloupe + SCI)

Étape	Points spécifiques
Préparation	Bornage ; CU opérationnel ; vérif indivision ; anticipation SAFER/mairie ; cadrage TVA 8,5 % si applicable.
Avant-contrat	Annexer statuts SCI + Kbis ; PV d’autorisation ; pièces associés ; attestation préemption.
Acte authentique	Offre de prêt ; RIB SCI ; mentions fiscales DOM ; justificatifs pour dispositifs de défiscalisation.
Après-vente	MAJ registre décisions SCI ; enregistrement comptable ; déclarations fiscales (IS/IR) ; suivi des obligations locatives.

Récapitulatif rapide

Étape	À faire
Préparation	Titre de propriété, identité, DDT, taxe foncière, RIB
Avant-contrat	Compromis/promesse, diagnostics annexés, conditions suspensives
Acte authentique	Signature chez notaire, attestations, virement prix
Après-vente	Clés, factures, déclarations fiscales, résiliations