Venta de un bien fuera de copropiedad — Lista de verificación y pasos

Casas individuales, terrenos o edificios no sujetos al régimen de copropiedad (Francia).

Progreso

Marca los elementos a medida que avanzas. La barra se actualiza automáticamente.

0 %

1) Preparación de la venta

Documentos a reunir

Título de propiedad (escritura notarial). Obligatorio
Documento de identidad y, en su caso, libro de familia.
Último aviso de impuesto predial (reparto prorrata temporis en la notaría).
Expediente de diagnósticos técnicos (DDT): DPE, amianto (si PC < 07/1997), plomo (antes de 1949), termitas (zonas), gas y electricidad (>15 años), ERP (riesgos), saneamiento no colectivo si no está conectado al alcantarillado general. Obligatorio
Datos bancarios (RIB) para la transferencia del precio el día de la escritura.

Consejo: haz los diagnósticos con un profesional certificado antes de la puesta en venta. Su validez varía (amianto ilimitado si no hay presencia, DPE 10 años, ERP ≤ 6 meses…).

2) Precontrato (promesa o compromiso de venta)

Asegurar la transacción

Identidad completa de las partes (vendedor / comprador) y estado civil.
Descripción precisa del bien (dirección, superficies, anexos, servidumbres).
Precio de venta y modalidades de pago (depósito de garantía, depósito en custodia).
Diagnósticos anexos (DDT) adjuntos y mención fuera de copropiedad.
Condiciones suspensivas (p. ej., obtención de préstamo por el comprador, purga de derecho de tanteo).
Plazo para la firma de la escritura auténtica (en general 2 a 3 meses).

Recomendación: firma el precontrato en la notaría para asegurar la redacción, la información precontractual y la custodia de fondos (depósito).

3) Escritura de venta definitiva (escritura auténtica)

Transferencia de propiedad

Título de propiedad original + documentos de identidad vigentes.
Certificados: no hipoteca (solicitado por la notaría), saneamiento (ANC) o conexión al alcantarillado general.
DDT completo entregado al comprador antes de la firma.
Coordenadas bancarias para recibir el precio neto por transferencia.

La notaría realiza las formalidades de publicidad registral, el pago de derechos e impuestos, y entrega las llaves el día de la firma (salvo estipulación en contrario).

4) Obligaciones posteriores a la venta

A no olvidar

Entrega de llaves y posibles planos, códigos, mandos, etc.
Entregar facturas / manuales de mantenimiento (caldera, bomba de calor, piscina, FV, etc.).
Informar a Hacienda (impuesto predial) y gestionar la plusvalía si corresponde.
Rescindir / transferir contratos (agua, electricidad, internet, seguros).

Fiscalidad: la plusvalía inmobiliaria (salvo residencia principal) la calcula la notaría. Conserva todos los justificantes de obras para las deducciones.

5) Especificidades Guadalupe & SCI

Local y jurídico

A. Contexto Guadalupe DOM

Demarcación por perito topógrafo (altamente recomendable / a veces necesaria según el contexto).
Purgar derecho de tanteo: Ayuntamiento y/o SAFER si es suelo agrícola.
Certificado urbanístico operativo (CU) para confirmar la edificabilidad (válido 18 meses).
Verificación de indivisión: acuerdo de todos los copropietarios / regularización previa.
Vigilancia IVA DOM (8,5 %): terreno edificable / VEFA; en su defecto, derechos de registro.

Nota de fiscalidad local: los gastos y derechos pueden diferir de la metrópoli. El octroi de mer puede aplicarse a materiales importados para proyectos de construcción / reventa. Verifica el impacto presupuestario con la notaría.

B. Si el comprador es una SCI

Estatutos de la SCI (objeto social que cubra adquisición/gestión/venta) + Kbis < 3 meses.
Acta de asamblea autorizando la adquisición (si lo exigen los estatutos) + poderes.
Documentos de identidad de los socios y RIB de la SCI.
Oferta de préstamo (si hay financiación) aceptada por el banco (verificar aceptación de SCI DOM).
Opción fiscal: IR (transparente) o IS (cuentas & amortizaciones) — fijar antes de la escritura.

Posibles optimizaciones: según el proyecto (obra nueva, rehabilitación, alquiler), estudiar Pinel DOM, Girardin IS u otros dispositivos. Validar con la notaría / asesor fiscal.

C. Resumen adaptado (Guadalupe + SCI)

Etapa	Puntos específicos
Preparación	Demarcación; CU operativo; verificación de indivisión; anticipar SAFER/Ayuntamiento; encuadre IVA 8,5 % si aplica.
Precontrato	Anexar estatutos SCI + Kbis; acta de autorización; documentos de socios; certificación de tanteo.
Escritura auténtica	Oferta de préstamo; RIB de la SCI; menciones fiscales DOM; justificantes para dispositivos de desgravación.
Postventa	Actualizar registro de decisiones de la SCI; contabilización; declaraciones fiscales (IS/IR); seguimiento de obligaciones de arrendamiento.

Resumen rápido

Etapa	A realizar
Preparación	Título de propiedad, identidad, DDT, impuesto predial, RIB
Precontrato	Compromiso/promesa, diagnósticos anexos, condiciones suspensivas
Escritura auténtica	Firma en notaría, certificados, transferencia del precio
Postventa	Llaves, facturas, declaraciones fiscales, rescisiones