🏠 Devenir Marchand de Biens

Définir son projet

Avant de se lancer, il est important de clarifier son projet et ses objectifs financiers.

📌 Types d'opérations possibles

• Division parcellaire,
• Achat-revente classique,
• Rénovation et mise en valeur,
• Spécialisation (locaux commerciaux, immeubles, terrains).

🗂 Cadre juridique et fiscal

• Statut conseillé : SAS ou SARL, pas en nom propre.
• Capital minimum : 10 000 €.
• Fiscalité : TVA sur marge, IS, droits d'enregistrement réduits (0,715 %).

Les étapes clés

1. Trouver une opportunité

• Consulter Le Bon Coin, SeLoger, annonces notariales.
• Repérer des biens sous-évalués ou avec potentiel de division.

2. Étudier la faisabilité

• Vérifier le PLU (Plan Local d’Urbanisme).
• Faire une estimation réaliste du prix de revente.
• Identifier les coûts cachés (travaux, taxes, frais bancaires).

3. Monter le financement

• Prévoir un apport minimum de 10 à 20 %.
• Contacter des banques spécialisées pour marchands de biens.
• Établir un tableau de trésorerie.

4. Négocier et acheter

Mettez en avant la rapidité, la simplicité et la certitude de votre financement pour convaincre le vendeur.

5. Rénover et valoriser

• Suivre un planning précis.
• Prioriser les travaux qui augmentent la valeur perçue : cuisine, salle de bain, façades.

6. Revendre et sécuriser la marge

• Cibler les acheteurs finaux (particuliers, investisseurs).
• Préparer un dossier complet avec diagnostics, plans, factures et photos avant/après.

Étude de cas : Madame Mylène

🎭 Contexte

• Profil : Mylène, 42 ans, ancienne infirmière.
• Objectif : reconversion dans l'immobilier.
• Apport initial : 60 000 €.
• Zone : Sainte-Anne et Le Gosier, Guadeloupe.

🏗 Premier projet

• Bien repéré : maison ancienne avec terrain.
• Prix négocié : 220 000 € (au lieu de 250 000 €).
• Frais de notaire : 1 573 €.
• Travaux : 35 000 €.
• Frais divers : 8 000 €.

🔢 Prévision financière

📈 Résultat final

• Durée du projet : 8 mois.
• Bénéfice net : 55 000 €.
• Réinvestissement dans deux nouveaux projets la même année.